입찰은 타이밍이 아니라 계산임다. 실수익률 22% 만드는 방법 공개! 💸
요즘 주변에 부동산 경매로 한몫 챙겼다는 소리 많이 들리지 않으세요?
"누가 아파트 반값에 샀대"
이런 말 진짜 많잖아요 ㅎㅎ
근데! 막상 경매 한번 해보려 하면... 머리 아픈 단어만 우르르르 💀
감정가, 최저가, 입찰가, 명도비용, 배당순위... 이게 도대체 무슨소리야?! 싶은 분들 많을 텐데요.
사실 저도 처음엔 무작정 '싸게 사면 됐지 뭐~' 했다가 땅 파고 들어가듯 파헤치게 됐습니다 ㅋㅋ
진짜 필요한 건 딱 두 가지예요.
1. 정확한 수익률 계산 / 2. 내가 감당할 수 있는 리스크 파악
이거만 챙기면 입찰 두려울 거 하나도 없슴다!
경매 입찰이라는 게 그냥 '싸니까 낙찰 받자~'가 아니라,
수익이 날 수 있는 구조인지부터 따져봐야 하거든요.
오늘은 '입찰가를 어떻게 정해야 손해 안 보고 이득 남기느냐'에 대한 핵심 꿀팁부터,
짧게 치고 빠지는 단타 전략, 길게 끌고 가는 장기 투자 차이점까지
완전! 현실적으로 풀어보겠슴다.
그리고 경매 하면 빠질 수 없는 '배당 구조', '권리 분석', '명도 비용'까지도
진짜 이 정도만 알면, 초보 딱지 뗄 수 있음!
🙋♀️ 그럼 이제, 부동산 경매의 숨은 세계로 같이 출발해볼까용~?
📊 경매 입찰가, 감으로 하지 마세요~ 계산기로 때려넣어야 함!
입찰가는 그냥 '느낌상 이 정도면 되겠지'가 아니라
정확한 수익률 분석을 바탕으로 설정해야 한다는 거!
감정가랑 최저가 사이에서 내 예상 매매가를 보수적으로 정하고,
취득세, 명도비, 중개수수료 같은 부대비용까지 싹 더한 뒤
내가 원하는 수익률 기준으로 입찰가를 역산하는 방식이 핵심임다.
실제로 경매 수익률 분석표 같은 거 사용하면 자동으로 계산돼서 편하더라구요ㅎㅎ
💸 부동산 경매에도 '숨은 돈'이 있다는 거, 아시나요?
경매에서 꼭 계산해야 할 건 '입찰가'만이 아니에요~
부동산 취득세가 1.1%, 2주택자 이상은 8%나 되는데, 집 보유 수나 지역에 따라 다르거든요?
거기다 명도 비용이요?
진짜 천차만별인데요, 사람 나름이라 100, 200만원은 기본!
법무사 수수료, 수리비, 임장비까지 더하면 눈 깜짝할 새에 몇백 나갑니다ㅠㅠ
그러니까 입찰 전에 전체 예산 짜는 게 마이~ 중요해요!
📈 실전 수익률 시뮬레이션, 진짜 돈 되는가? 따져봤슴다
3억 7천 예상 매매가, 3억 1천 입찰가 기준으로 계산해봤는데요
여기서 수익률이 약 22%, 수익금은 약 1천만 원쯤 되더라구요!
이때 취등록세를 8%, 명도비 100만 원, 기타 수수료까지 싹 포함하고요~
이게 가능한 이유?
애초에 '이 정도 수익률이면 괜찮겠다'라는 기준을 세워뒀기 때문이에요.
즉흥적이지 않게, 숫자 중심으로 접근해야 진짜 '경매 장사'가 되더라구요!
⏳ 단기 vs 장기 투자, 뭐가 답일까? 선택은 상황 따라 다름!
단기 투자 한다면, 중도상환 수수료가 엄청 중요함다.
빠르게 사서 팔고, 이자 덜 내는 게 핵심이니까요~
반면 장기 투자는 안정적인 수익과 자산 가치 상승을 노리기 때문에
오히려 이율이 낮은 대출이 유리하고, 세금 전략도 다르게 접근해야 해요.
그러니까 무작정 '싸면 산다'가 아니라
내 자금 상황, 투자 목표에 맞춰서 전략부터 짜야 한다는 점, 명심하셔야 돼요ㅎㅎ
🧠 경매, '목적' 없이 하면 망함! 왜 사는지가 먼저다!
단타를 노리는 투자자인지,
자산을 길게 끌고 갈 법인인지,
이걸 먼저 정해놓고 입찰 전략 짜야 실수 안해요!
입찰 후 '이 물건 어떻게 활용하지?' 하면 늦어요ㅠ
법인일 경우엔 세금 구조도 달라지고,
매매 사업자라면 양도세까지도 미리 체크해야 하거든요.
경매는 선택이 아니라 전략임다!
⚖️ 배당 이해 못 하면 낙찰 받아도 내 돈이 아님!
진짜 경매에서 제일 무서운 게 배당 구조임다.
대항력 있는 임차인이 있거나, 선순위 채권자가 있다면
내가 낸 돈 일부가 날아가는 구조가 되기도 하거든요ㅠㅠ
그래서 '안분 배당'이니 '순위 배당'이니 하는 단어들이 나오는 건데요
쉽게 말해, 누구한테 얼마 먼저 줄 건지를 따지는 거예요.
이걸 모르고 덜컥 낙찰받으면, 나중에 울게 돼요.. 진짜루...
💬 이런 점이 궁금하셨쥬?
입찰가 너무 낮추면 낙찰이 안 되지 않나요?
맞아요! 하지만 입찰가를 무작정 올리면 수익이 줄어들어요ㅠ
그래서 '내가 감당할 수 있는 수익률 기준'으로 적정가를 설정하는 게 핵심!
경쟁보다 내 전략에 집중하셔야 한답니다!
명도는 꼭 직접 해야 하나요? 무섭다구요ㅠㅠ
음… 무서울 수 있어요. 저도 처음엔 진짜 떨렸거든요?
근데 요즘은 명도 전문가나 법무사 통해 위임도 가능하답니다!
비용은 좀 들지만 스트레스를 덜 수 있다는 점에서 추천드려요~
배당 분석, 초보도 할 수 있나요?
완전 가능하쥬! 처음엔 어렵게 느껴질 수 있지만
기본만 익히면 어떤 권리는 내가 인수하고, 어떤 건 무시해도 되는지 딱 감이 와요.
특히 수익률 분석표에 배당 계산 기능 있는 경우엔 금방 익혀요ㅎㅎ
🧩 입찰 전에 해야 할 건, 용기보다 '계산기'
무턱대고 경매장에 가서 응찰서를 넣는 건,
진짜 운에 맡기는 도박이나 다름없다고 생각해요.
하지만 수익률 계산하고, 배당 구조 이해하고,
명도 예상비용까지 싹 체크했다면?
그건 도전이 아니라 ‘준비된 투자’라고 봐야쥬!
처음엔 어렵고 무서워 보여도,
하나하나 뜯어보면 생각보다 쉬운 구조더라구요.
계산하고, 또 계산하면 언젠가는 '이건 된다!' 싶은 물건이 딱 보입니다ㅎㅎ
그날을 위해! 오늘도 지식 하나 챙기고 가시쥬~
🙋♂️ 여러분은 부동산 경매, 어떻게 생각하세요?
입찰 한 번쯤 해보고 싶었던 경험 있으신가요?
아니면 주변에서 성공한 사람 얘기만 듣고 끝났던 적 있나요?
혹시 실제 경매장에서 있었던 웃픈 사연이나
명도 과정에서 겪은 해프닝 같은 거 있으시면,
댓글로 같이 나눠주세용 ㅎㅎ 우리끼리 정보 나누면 득이니까요
🤝
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