발표자 (현)
-경매 물건 분석
검단 지역 부동산 경매 우방아이유쉘 분석
• 검단 1차 검단사거리 우방아이유쉘 아파트 경매 물건 조사.
• 2억 8420만원에 낙찰, 102동 도로 인접, 임차인 명도 필요.
• 5분~6분 거리에 검단사거리 위치, 전세 확인 및 낙찰자 인증사항 확인 완료.
아파트 단지 환경 분석
• 아파트 위치는 계단 접근성이 좋으나, 왕복 2차선 도로로 인해 다소 좁은 편이다.
• 주차장은 전반적으로 깔끔하나, 무단 주차로 야간 주차가 어려울 수 있다.
• 공동 현관 및 현관문, 도어락 등은 깔끔하게 관리되고 있다.
경매 낙찰가 예상 및 분석
• 3억 5천만원으로 낙찰가를 예상했으나, 최근 실거래가 4억원을 넘어서는 상황.
• 3월 7일 매각 사례를 참고하여 낙찰가를 재검토할 필요성 제기.
• 경쟁이 치열하여 낙찰가가 예상보다 높게 형성될 가능성이 높음.
-사업아이템 관련 발표
음식점 사업 후기 및 운영 전략
• 음식점 운영 경험과 4개의 점포 운영에 대한 후기를 공유한다.
• 코로나 시대의 어려움과 샵인샵 운영 전략을 통해 살아남는 방법을 논의한다.
• 평점 관리 및 사업자 등록 등의 과정과 초기 자금, 운영 기간 등을 언급한다.
구월동 샤베이 프랜차이즈 창업 과정
• 친구 꼬드김으로 사업에 진출하여 4가지 음식사업을 시작하게 됨.
• 음식점 창업 절차는 임대차 계약, 영업신고증 발급, 사업자등록증 등록 등이 필요함.
• 배달 전문점은 아파트 밀집 지역(예: 선수촌 아파트, 힐스테이트)을 중심으로 구월동에 개점을 계획함.
저비용 피자 배달 사업 시작기
• 1003세대 이상의 대규모 아파트 단지 인근, 접근성 좋은 위치 선정.
• 인테리어 비용 절감을 위해 기존 시설 활용, 수도 및 도시가스 설비 확인 중요성 강조.
• 초기 자금 200만원(본사 교육비 포함)으로 시작, 권리금 없이 저렴하게 임대하여 사업 운영.
식당 운영의 어려움: 높은 매출에도 불구하고
• 일 매출 100만원, 12시간 영업에도 불구하고 점심시간 배달 주문 폭주로 인한 어려움을 겪었다.
• 주문 폭주로 인해 음식이 식는 문제와 주문 실수 발생, 친구와의 다툼 등의 문제 발생.
• 월 매출 3300만원에 월세, 공과금, 배달대행 수수료, 광고비 등 고정비용과 재료비, 용기값 등 변동비용이 상당하여 수익성 확보에 어려움을 느꼈다.
배달 플랫폼 운영 비용 분석
• 프랜차이즈 가맹비와 배달 수수료, 카드 수수료 등의 비용 발생.
• 배달 대행 시스템 이용으로 건당 4000~6000원의 비용 지출, 배달 지연으로 인한 추가 비용 발생.
• 배달의 민족 광고 시스템 이용으로 깃발 광고(개당 88000원) 비용 발생, 총 광고비 200~300만원 소요.
소규모 사업 운영 및 매각 결과 분석
• 3000만원 매출 목표였으나, 실제 순이익은 월 300만원 초반대에 그침.
• 초기 사업 관리 부실로 인한 손실 발생, 수익 및 지출 관리 미흡이 주요 원인으로 분석됨.
• 5개월 운영 후 사업 매각, 6000만원에 매각하여 손실은 없었으나, 시설 투자금 회수에 그침.
창업 경험과 사업 아이템 고찰
• 알바생 고용 부담으로 인해 주방 직원 채용을 고려.
• 매장 추가 확장 계획은 관리 어려움으로 접고, 코로나 시기 배달 매출 감소에도 손해 없이 사업 종료.
• 향후 사업 아이템에 대한 고민과 경제적 어려움 언급.
헬스장 및 트레이너 연결 플랫폼 어플리케이션 개발 구상
• 헬스장 이용 및 PT 수업에 대한 소비자들의 어려움(헬스장 선택, 트레이너 선택 등)을 해결하기 위한 플랫폼 개발 아이디어 제시.
• 헬스장 위치, 트레이너 프로필, PT 가격, 리뷰 등의 정보 제공을 통해 소비자의 편의성 증대 및 운동 시작의 용이성 확보 목표.
• 사업 준비를 위해 사업자등록, 구매안전서비스 이용 확인증 발급, 통신판매업 신고 등의 절차 필요성 언급.
앱 개발 비용 및 기능 구축 계획
• 앱 개발 의뢰를 위해 여러 사이트를 조사했고, 견적은 500만원에서 5000만원까지 다양했다.
• 필요한 기능으로는 회원가입, 로그인, SNS 연동, 계정 관리, 의뢰 진행 상황 트래킹, 결제 기능, 수수료 정산 기능 등이 포함된다.
• 앱 등록 및 유지보수, 마케팅 비용 등 추가 비용 발생이 예상되며, 특히 앱 업데이트 시마다 추가 비용이 발생한다.
헬스케어 플랫폼 수익 및 비용 분석
• 앱 운영에는 OS 최적화 및 서버 확장 비용 발생.
• 수익 모델은 트레이너 연결 수수료, 광고, 제휴 마케팅 등 다각화.
• 500만 명 사용자 중 0.1% 이용 시 월 매출 1억 8천만원 예상 (대략적 추산).
헬스장 창업 전략 및 수익 모델
• 지역 활성화를 위한 트레이너 확보 및 헬스장 덕후들과의 협업 방안 모색.
• 아파트 커뮤니티 연계 외부 프로그램 운영을 통한 추가 수입 창출 계획.
• 2층 이상 상가 200평 규모 헬스장 창업을 위한 초기 자본(보증금 5000만원~1억원, 기구 비용 1억원~2억원) 예상.
헬스장 창업 비용 및 사업 계획
• 국산 기구 사용 시 2.5억~4억원의 인테리어 비용 예상, 해외 기구 사용 시 비용 증가.
• 여성 고객을 타겟으로 사진 촬영 공간 및 조명 등에 신경 쓴 인테리어 계획.
• 아파트 단지 내 커뮤니티 연계를 통한 운동 프로그램 제공 및 관리비 절감 효과를 기대하는 사업 전략.
헬스장 운영 수익 분석
• 월 회원권 가격(1인당 5만원)과 PT 매출(1000~1500만원) 기준으로 수익을 예상.
• 월 고정비용 200만원과 직원 급여(500만원)를 고려하여 순수익 계산.
• PT 매출에 따른 트레이너 급여 체계(커미션 또는 월급제)와 코로나 시대 영업 어려움 언급.
아파트 커뮤니티 헬스 프로그램 수익 모델 분석
• 아파트 커뮤니티 내 헬스 프로그램 운영을 통한 수익 구조 분석.
• 관리사무소 수입, 개인 PT, 헬스장 홍보 등 다양한 수익원 제시.
• 외부 강사 활용 및 추가 등록 회원 확보를 통한 수익 증대 가능성 확인.
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발표자 (승)
-경매 물건 분석
1억 1천만원 입찰 부동산 분석
• 1억 1천만원에 입찰예정인 부동산의 위치는 롯데마트, 스타벅스, 홈플러스, 지하철역(임학역, 계산역 인근)과 가까워 입지가 우수함.
• 해당 부동산은 1000세대 이상 대단지 아파트의 2층이며, 실거래가는 1억 5천만원~2억원 선임. 1층은 1억원 이하 매물이 드물고 대부분 1억원 이상임.
• 단지 내 동 간 거리가 넓고, 세입자가 거주 중이며 인테리어 여부에 따라 가격 차이가 있음. 1층이라 뷰가 다소 아쉬우나, 매물이 많지 않다는 점을 고려할 때 투자가치가 있음.
소액 경매 물건 분석 및 예상 낙찰가
• 소액 경매 물건 중 1억 미만의 물건에 대한 분석.
• 낙찰 가능성이 높은 물건으로, 여러 사람이 경쟁할 것으로 예상.
• 예상 낙찰가는 1억 4천만원 정도로 예측.
과거 유사 사례 주택 매입 분석 결과
• 6명이 참여한 주택 매입 분석 결과를 제시.
• 낙찰가 1억 2300만원으로 설정, 보수적으로 추산.
• 은행 대출 70%, 취득세 130만원, 기타 세금 150만원 예상.
부동산 투자 분석 및 비용 검토
• 1억 5천만원 예상 매도가에 1억 3천만원 투입 예상, 수익률 저조.
• 인테리어 비용 1천만원 포함, 총 5천만원 가까이 투자 예상.
• 낙찰가 1억 5300만원 대비 낮은 매도가로 인한 손실 가능성 제기.
부동산 투자 분석 및 전략
• 부동산 매입 시 예상 비용(샷시, 도배, 장판, 싱크대 교체 등)을 고려했을 때 수익성이 낮다고 판단.
• 매매 사업자와 일반 사업자의 세금 차이를 비교 분석하여 매매 사업자 전략이 유리하다고 결론.
• 경쟁이 치열한 부동산 경매 시장에서 낙찰받기 위한 전략과 어려움을 언급.
-사업아이템 관련 발표
주택임대사업 및 투자 분석
• 1층 건물 투자의 수익률 저하 문제 발생.
• 2층 건물의 경우 1억 5천만원의 높은 가격과 2000만원의 추가 비용 발생.
• 주택임대사업자 등록을 통한 세금 절감 방안 모색 및 월세 수입(월 80만원) 관리.
부동산 주택임대사업 세금 혜택 분석
• 60제곱미터 이하 주택 취득 시 취득세 100% 감면 혜택 (단, 15%는 납부).
• 주택임대사업자 등록 시 취득세 감면으로 추가 비용 절감 효과.
• 보유세 감면 혜택 존재, 종합소득세 9억 이상 고소득자는 별도 세금 부과.
임대주택 활용 전략과 세제 혜택 분석
• 공시지가 9억 초과 시 가산세 부과
• 일시적 2주택 비과세 혜택 제외 시 과세 대상, 임대주택으로 전환 시 양도세 비과세 가능.
• 장기임대주택(10년) 및 단기임대주택(6년) 제도 존재, 세제 혜택 불확실성으로 관망하는 추세.
임대주택 사업의 장단점 분석
• 임대주택 사업 시 10년 이상 의무 임대 기간 존재 및 양도세 비과세 혜택 존재.
• 임대료 상승 제한(5% 이내), 과태료 부과 가능성, 임대주택 사업자에게만 양도 가능 등의 제약 존재.
• 정부 정책 변경으로 인한 세금 혜택 감소 가능성 및 사업자들의 부정적 여론 존재.
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발표자 (태)
-경매 물건 분석
부동산 매물 선정 기준 및 고려 사항
• 리모델링 계획과 단기 임대를 고려하며, 당하동 소재 KCC스위첸 아파트를 실거주 목적으로 선정한 이유를 설명함.
• 검암역 인근 공항철도 라인, 김포 풍무 지역 등을 고려했으나, 가격 및 접근성 등을 고려하여 3억 6천만원에 나온 매물을 3억 3천만원에 구매할 것을 제안함.
6000만원 투자 부동산 분석
• 6000만원의 자본으로 투자 가능한 부동산 매물 분석.
• 3층 건물의 현황과 장단점 파악 (주차 문제, 헬스장 시설 등).
• 매물의 위치 및 주변 환경 고려 (산책로 유무 등).
당하동 지역 부동산 투자 분석
• 당하동 지역은 이마트, 메가박스 등 편의시설이 있으나 번화가는 부족.
• 신혼부부 거주 적합성 고려, 투자 가치 측면에서 매매가와 경매가 차이 분석.
• 인테리어 비용은 부모님 도움으로 1000만원 예상, 총 비용 및 수익 계산 고려.
주택 매매 및 임대 전략 계획
• 4억~5억대 주택의 월세가 비슷하여 월세 전환 시 투자 측면에서 유리하다고 판단.
• 2년 후 실거주 목적으로 전환, 추가 자본 확보 및 자산 증식 계획 수립.
• 취득세 감면 혜택 고려, 분양 또는 매매를 통한 장기적인 주택 마련 전략 제시.
검단 지역 부동산 투자 전략
• 검단 지역 청약의 불확실성을 고려, 기존 주택 매입 전략 논의
• 분양가보다 저렴한 매입을 통한 독점력 확보 방안 모색 및 지역 상권 분석
• 단기 매도 가능한 가격으로 낙찰받고, 거래량 많은 매물 위주로 투자 계획 설정
부동산 매물 분석 및 가격 전략
• 3억 5천만원에 나온 1층 매물이 안 팔리는 현실적인 상황 분석.
• 보수적인 가격 전략으로 3억 2천만원 이하로 가격 제시 필요성 제기.
• KB부동산 정보 활용 및 층수, 구조 등을 고려한 매물 가격 설정 논의.
• 생애 최초 디딤돌 대출 등 금융 상품 활용 방안 및 경제적 효율성 고려.
-사업아이템 관련 발표
출장 세차 사업 아이템 분석
• 네이버 플레이스 등록만으로도 출장 세차 문의가 꾸준히 발생하고 있다.
• 세차 시간은 1시간 정도 소요되며, 이동 시간을 포함하면 총 2시간 정도 예상된다.
• 초기 투자 비용이 크지 않고, 유동적인 운영이 가능하며, 계좌이체 결제 방식으로 운영 가능하다.
소형 세차 사업 시작을 위한 비용 분석
• 계좌이체 수입으로 인한 불법적인 운영 방식의 위험성과 현금영수증 발급의 중요성을 논의.
• 세차 용품 및 주유비와 같은 주기적인 지출과 소형 세차 사업의 초기 비용(약 1000만원 상당) 추산.
• 중고 레이 차량 구매를 통한 이동성 확보 및 세차 서비스 가격(회당 5~6만원) 설정 계획.
부수입 창출 아이디어 및 실행 계획
• 타인 명의 활용 및 무노동 수익 창출 방안 모색
• 알바 활용 시 건당 45만원 수익, 1만원 플러스 주유비 지급 계획
• 신축 아파트 지하주차장 광고 및 엘리베이터 광고 활용 방안 제시
고효율 알바 시스템 구축 방안 모색
• 단시간 고수익 알바 가능성 및 어려움에 대한 논의
• 인력 운영 방식(1인, 2인, 알바 활용 등)에 따른 효율성 비교 분석
• 초기 비용, 운영 방식, 수익성 등을 고려한 다양한 시스템 비교
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발표자 (동)
-경매 물건 분석
특수 부지 현장 분석 결과
• 부지 면적이 크며, 건축물은 화장실 및 창고로 사용 중이며 리모델링 필요.
• 감정가는 1억 3천만원이나, 땅의 가치가 2억 정도로 평가되어 사업성이 높음.
경매 물건 분석: 상속 및 농지 취득 자격
• 해당 건물 앞 땅 포함 경매 물건 분석.
• 임차인 없고 상속 목적으로 경매 진행, 명도 문제 없을 것으로 예상.
• 농지 취득 자격 증명 필요, 일반 매물과 차이점 존재, 경쟁률 높을 것으로 예상.
스마트팜 농지 출입 계획 및 에어비앤비 활용 방안
• 스마트팜 사업을 위한 농지 출입 허가 신청 절차 및 필요 서류(농지출입장 증명서, 농업 경영 계획서 등)에 대한 설명.
• 농업 경영 계획에는 자금 계획, 재배 기간, 수확 계획 등 세부적인 내용 포함.
• 카페, 스마트팜, 에어비앤비 사업 구상 및 에어비앤비 운영을 위한 주택 매각 및 전입 문제 고려.
도로 접근성 좋은 부동산 매물 분석
• 도로 연결이 잘 되어있고, 양쪽으로 도로가 개방된 위치의 부동산.
• 인근에 카페 5개 정도 있으며, 3km 반경 내에 위치.
• 에어비앤비 운영 가능성 및 주변 상권 분석 필요성 제기.
펜션 사업 타당성 분석 및 투자 전략
• 카페 사업은 부적합 판단, 펜션 사업으로 전환 검토.
• 주변 관광 명소 부재에도 불구하고, 높은 주말 예약률 확인.
• 리모델링 비용 고려 시, 1억 2천만원 이하 가격에 입찰 고려.
시설 구축 비용 및 계획
• 인테리어 비용은 셀프 시공 시 5600만원, 업체 시공 시 1억원 예상.
• 주차장 세팅 포함 초기 비용은 2억원 정도 소요될 것으로 예상.
• 무허가 건물 철거 또는 설계 신고 필요성으로 추가 비용 발생 예상.
스마트팜 vs. 캠핑장: 수익성 비교 분석
• 큐브형 스마트팜(3m x 8m x 3m) 설치 비용은 약 5000만원으로 예상되며, 와사비 재배 시 고소득이 가능하나 재배 기간이 길다는 단점이 있다.
• 하우스형 스마트팜은 재해 위험이 높아 초기 투자 비용 대비 수익성이 낮을 가능성이 크다.
• 캠핑장 운영은 강화도 지역의 높은 수요를 고려할 때 높은 수익성이 기대되며, 스마트팜과의 수익성 비교가 필요하다.
주말농장 체험 프로그램 구상
• 주말 예약 어려움과 어린이 농장 체험 수요 증가를 고려한 체험형 프로그램 제안.
• 스마트팜 활용, 딸기 따기, 상추 심기 등의 체험 활동과 캠핑 가능성 제시.
• 화장실 등 편의시설 확보 및 농촌 체험 공간 부족 현황과 방학 기간 수요 증가를 고려한 사업 타당성 언급.
시골 숙소 사업 구상 및 현황
• 펜션 또는 캠핑장 사업 아이디어 제시 및 사업 변경의 유연성 강조.
• 1억 초반대 매입 가능성과 에어비앤비 사업 진행 방안 논의, 법규 준수 어려움 언급.
• 농업 경영계획서 작성 및 국비 지원 불필요성
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발표자(형)
고시원 건물 현황 및 경쟁 분석
• 경매 강의팔이로 인한 물건 노출로 경쟁이 치열한 고시원 건물 매물 분석 결과를 제시.
• 15개의 방을 가진 고시원 건물의 크기, 구조, 위치 등을 상세히 설명.
• 취사시설 허가 여부 확인 및 관련 규정에 대한 언급.
고시원 건물 매입 및 투자 분석
• 고시원 건물의 불법 증축(14개 방에서 15개 방으로 변경) 여부 확인 및 관련 법적 문제점 제기.
• 2023년 부동산 시장 악화에도 불구하고 경쟁률 9:1로 91%의 높은 낙찰률을 기록.
• 투자금 2억 4천만원을 투입하여 원룸 투자 운영 시, 대출 한도(최대 6억4천) 및 월 이자(5% 기준 270만원) 고려한 수익성 분석.
건물 투자 수익률 분석
• 원룸 15개의 1년 임대료 수익은 9000만원, 대출이자는 3240만원으로 계산.
• 순투자금 2억 4천만원 기준, 수익률은 50만원 임대료일 때 24%, 40만원일 때 16.5%로 예상.
• 관리비는 월 50만원 이하로 예상되며, 도시가스는 건물주가 부담하고 세대별 전기세,수도료는 별도 청구 가능성 제시.
부동산 가치평가 분석
• 토지 42.2평, 건물 103평인 부동산의 가치를 평가.
• 주변 토지 및 건물 평단가를 고려하여 미니멈 12억원의 시세 예상.
• 낙찰가 8억 4천만원 기준, 월 순수익 24% 및 1층 상가 파티룸 운영 시 추가 수익 가능성 제시.
상가 투자 가치 분석: 높은 수익률 기대
• 파티룸 운영 시 월 200만원 수익으로 총 40% 수익률 달성 가능성 제시.
• 17년식 신축 건물, 엘리베이터 없음(관리비 절감 효과 강조).
• 연세 계약으로 안정적인 수익 확보, 높은 수요와 상권의 성장 가능성 언급.
부동산 경매 투자 분석 결과
• 7억천만원의 2차 최저가격 제시 및 낙찰가 예상 범위는 8억 후반에서 최고 10억 사이로 각기 다른 입찰가 예측의견.
• 대출금이 6억 4천만원으로 제한되어 90% 이상 입찰가로 낙찰 시 수익률 저하 우려, 84% 낙찰 목표 설정.
• 수익률 감소를 고려하여 2억~2억 5천만원 규모의 고시원 대체 투자 시 수익률 30%이상 언급.
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